大量新建小区入住后,由于物业管理法律法规尚不健全,直接导致了以物业费纠纷为主的矛盾纠纷呈逐年高发态势。
江苏省司法厅一项调查显示,仅南京市去年第四季度就发生物业纠纷863起,同比增长52.74%,苏州市去年第四季度达到869起,同比增长47.79%。而在扬州市,去年两级法院审理的物业纠纷案件数则达到了近1000起,其中90%的案件都是物业公司将业主告上法庭,讨要物业费。
是什么原因导致原本在一个屋檐下的业主和物业公司,成为死对头?
与物业签订合同需仔细
当购买了沿街商铺的万某被物业公司因拒交物业费告上法庭时,他随即进行了反诉,要求物业公司赔偿近9000元损失以及违约金3500余元。
万某诉称,自2005年入住后,发现屋顶漏雨,物业公司先后于2006年、2007年对屋顶进行了维修,但漏雨问题至今未能根本解决,致使他的房子受到了损失,加上维修费用花了近9000元。
“由于物业公司违反合同约定,没有尽到物业服务的责任,给我造成了损失,我有权拒绝支付物业费。”万某说。
但他的意见没有得到法院的支持。
法院认为,万某与物业公司之间的《前期物业管理协议》合法有效,双方均应当按照协议约定行使权利、履行合同确定的义务。在万某受损责任未明的情况下,就拒绝承担交纳物业费的义务并要求物业公司赔偿损失,于法无据。
2011年6月,扬州市一家物业公司到维扬区法院起诉称,2008年3月和梅岭街道某小区的开发商签订了《物业管理委托合同》,
23名业主对拖欠事实基本没有异议,但却向法官倒了一肚子苦水。
业主王某表示,小区的保安和保洁员的人数相比于刚开始,出现严重缩水；业主李某则称,小区里经常可以随意进出陌生人和停放大型机动车,管理十分松散,感觉不安全,物业公司对此应负责；还有的业主则称房子有漏水等现象,报修很长时间也没人管。
但由于没有拿出实质性的证据,法院在审理后没有采纳业主的辩驳意见,23名业主被判败诉。
《法制日报》记者采访了解到,由于物业合同基本上是在购买房屋时,就已和开发商签订,业主委员会当时并没有成立。
买房的时候,大部分业主的注意力并不是在物业服务的条款上,不少业主只是随手翻翻格式化的物业委托合同,就签了字,甚至不少人还有“住进去再说”、“服务不好就不交费”等想法,导致在合同约定初期,就埋下了纠纷的种子。一旦物业管理出现问题,面对具体物业服务在合同条款方面的缺失,很难通过拒交物业费达到目的。
物业公司逼业主当被告
江苏宝应人魏某因担心房价飙涨,在儿子高考那年,就在县城买了一套100多平方米的住宅。合同约定入住时间是2007年年底,但到了入住时间,却迟迟不见入住通知书,一年之后才被通知入住。由于违反合同约定,开发商只好按约定的条款赔偿了延期交房违约金。
可在接下来的交房过程中,就不那么顺利了。让魏某纳闷和不能接受的是,物业公司要求他补交2007年年底以后的物业费,还要再预交1年物业费,否则拿不到新房钥匙。
因为双方僵持不下,魏某始终没有拿到房子。2010年上半年,老魏向仲裁部门申请仲裁,请求裁决开发商承担由此产生的逾期交房的责任,即从2008年年底到2010年年初的延期交房违约金两万元。仲裁部门认为,开发商提供了齐全的证明文件,委托有资质的物业公司代理交房业务,符合交易惯例和有关规定,裁定魏某败诉。
由于一直没有业主委员会,靠零零散散的几个并不熟悉的业主单一维权,很难奏效。而到房管部门投诉,基本上没有人理睬。魏某很郁闷。
江苏省扬州市维扬区人民法院一份《分析拖欠物业管理费案件频发成因并提出对策》的报告显示,90%以上的案件,都是业主被物业公司“逼到被告席上”的。
多重问题得不到监管
记者了解到,相对于物业纠纷迅猛增长的态势,如何加大对房地产开发商及其物业公司的有效规范和监管,却始终“停滞不前”。
江苏省一名法官在审理物业纠纷类案件时发现,由于“炒房一族”数量庞大,直接造成了房屋“空置率”的居高不下。这种情况反映在物业维护上,就是入住率不高导致物业费收取难度加大,资金短缺严重影响了物业公司对小区建筑设施的维修、养护和管理以及小区安防设施的启用、维护。
“业主空置住房,实际上是主动舍弃了物业服务权利,但并不能自然免除合同规定的交费义务。”上述法官表示,空置物业虽然减轻了物业服务的负担,但是否能享受一定的物业费折扣,合同上大多都没有约定。
此外,纠纷中还暴露出不少物业公司在收费时不开具正规发票的问题,这也是产生矛盾的原因所在。“物业费没有正式发票,相关信息得不到公开,极容易产生新的矛盾。”上述法官说。
记者了解到,随着房地产市场的降温,部分物业公司或倒闭或退出开发领域,直接导致物业服务承诺不能兑现。同时,物业公司抱住既得利益不放,在对公用附属配套设施的管理与租赁收益的使用、账目的公开等违规操作上,与业主缺乏有效沟通,双方互信度差,加上不少楼盘在数年内迟迟不成立业主委员会,导致业主维权缺乏相关组织支持,也是物业纠纷迅速增长的原因。
扬州中院民一庭法官李春艳表示,业主以拒绝交费作为“谈判”的砝码是不明智的。纠纷发生后,除了向业主委员会投诉外,还可以先向所在地街道和房管部门反映。
记者还了解到,除了新建小区的物业纠纷突出外,老旧小区、拆迁小区的物业问题也不容小觑。
近年来,苏州、南京等地在部分老旧小区尝试“自治管理”模式。然而,尽管低廉的物业费让业主每年少交了几百至数千元的物业费,但物业管理的不专业、不规范却无法回避。
“尤其是巨额的安防经费需要支出,往往这些老旧小区容易出现严重问题。”南京市一名街道干部说,老旧小区的停车难、收费高等诸多问题,还直接影响了小区业主对物业公司的认同感和理解支持,小矛盾诱发大纠纷属普遍现象。
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