商用物业"限外令"从严　炒家或以公司名义买铺

　　3月7日，广州市国土房管局开始执行《关于进一步加强房地产市场监管工作和意见》的通知，明文规定“在境外工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的住房，不能购买商业、办公房等非住宅房屋，在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。”这意味着此前境外个人仍然能购买的商务公寓和商铺都被纳入“限外令”了。业界人士表示，该“限外令”其实早从2010年11月就开始逐步实施，市场已有些“变通”的办法，政策进一步从严对市场影响不会太大。

　　商铺市场境外炒家占两三成

　　保利世贸中心负责人罗先生表示，其实早在2010年11月，广州已经执行“限外令”，当时境外个人购买写字楼都已无法办理交易过户。对该政策，写字楼市场已消化了一年多时间，现在房管局只是再次强调，对市场的影响不大。

　　至于商用公寓市场，有的楼盘表示此前境外人士购买已经不能交易。临江上品、敏捷地产和瑞安创逸的负责人都称从去年初开始，境外人士购买其楼盘公寓产品的，已不获批。不过，在珠江新城和科学城，一些商务公寓项目的发展商却表示之前香港客买公寓还是能成交的，但新通知再次重申限外政策后，就不能再继续成交了。

　　对“限外令”从严的实际效果，许多业界人士都表示作用不大。越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉表示，广州境外人士购买商用物业的市场份额不算太高，就商铺市场而言，估计也就两三成，毕竟还没达到决定市场走向的程度，所以“限外令”从严，对整体市场的影响不会太大。

　　公司名义投资物业税费较高

　　中立地产总经理助理高德辉和中原地产商铺部区域经理法永能都表示，其实就算个人不能买了，如果境外人士想在内地投资商用物业，还是有很多方法可操作的。比如说在内地成立一家企业或注册一个分公司，这样就能以公司的名义去购买商用物业了。以公司名义购买商用物业，再转卖的交易税费较高，但现在广州写字楼、商铺的投资回报相对住宅还是要高得多，许多境外人士还是乐意去操作的。所以这个新政策的影响力比较有限。据了解，境外人士以个人名义或者公司名义购买商用物业投资的，转卖时交易税费相差较大的就是所得税。个人转让商用物业，如果能提供原购房发票的的，所得税按（转让收入-上手发票价）×5.5%的标准征收；如果不能提供原购房发票的，则按转让收入×5.5%标准征收。而公司转让商用物业的，所产生的所有利润就需按企业所得税来计算，其计税标准达利润额的25%，比个人转让物业的所得税要高得多。

　　有业内人士指出，实际上，很多商用物业的交易，买卖双方都通过报低成交价来避税，这样个人与公司投资商用物业中税费成本差别最大的“所得税”一项，最后缴税金额相差不会太大。所以，虽然“限外令”进一步从严，但仍难完全阻止境外人士通过注册公司在内地投资商用物业。