友好集团:乌鲁木齐区位优势进一步加强

 购买国有建设用地使用权项目。乌鲁木齐市老城区的商业门店布局已趋于饱和,本项目是公司进入乌鲁木齐市新城区发展的契机,公司此次竞得的土地,将用于建设①以大型综合性购物中心为主的标志性商业综合体,其中包含高端百货、精品超市、特色餐饮、休闲娱乐、高端影院等多种业态;②公司总部办公区。
    美美友好购物中心扩建项目。美美友好购物中心是公司与香港华镫集团的合作项目,华镫集团以管理高端精品购物中心著称。该购物中心的开业,已成为乌鲁木齐演绎奢华时尚的城市地标。该购物中心2009年、2010年、2011年分别实现销售收入1.74亿、3.57亿、6亿。美美友好购物中  心扩大营业面积,对地上一层步行街国际一线品牌区域进行全面的升级改造,有机会引进更多具有超强市场竞争力的国际一线品牌,通过新品牌的进驻,规划更加合理的商场布局,与美美友好购物中心各楼层业态形成良性互动,全面提升竞争力。项目预计第2年开始盈利,项目静态投资回收期为7.2年。
    对长春路友好时尚购物中追加投资项目。公司租赁属于亚中物流商务网络有限公司的位于乌鲁木齐市高新技术开发区长春南路218号广汇美居物流园美林花源小区南一区、北一区的商业房产,开设大型综合购物中心--“长春路友好时尚购物中心”,该项目总面积为51,386.84平方米,其中已建成部分面积为46,378.87平方米,待建部分面积为5,007.97平方米。租赁期限为十五年,租赁期间租金及物业管理费总额为37,232.17万元。公司拟对该项目经营方式进行调整,地下一层至地上四层全部由公司统一管理,采取自营及联营的方式经营,需要对该项目地下一层至地上四层进行整体装修改造。经测算,除前期计划开业前需投入的4,427.54万元外,尚需对该项目追加投资11,822.59万元,预计该项目开业前共需投入资金16,250.13万元,其中包括:①装修改造费用:13,120.00万元,②电子设备购置:130.13万元,③满足商品经营所需营运资金(含设备及货架购置等):3,000.00万元。该项目已于2011年11月1日完成场地交接工作,目前正在进行室内装修,预计于2012年8月18日开业,培育期为三年。
    外延扩张加速推进。公司外延扩张以乌鲁木齐市为核心、向南疆库尔勒、北疆伊犁为两翼延展。2011年公司已经开业的项目主要有:伊犁天百国际购物中心、嘉和园友好超市、新民路友好超市、钱塘江路友好超市、阳光嘉苑友好超市、林清园友好超市、新大科技园电器卖场、库尔勒亿家汇好超市。公司将于于2012年年内和2013年1季度末前开业的项目主要有:奎屯友时尚购物中心、阿克苏天百时尚购物中心、石河子聚百得友好超市、伊犁铜锣湾二期、库尔勒彼此满意友好超市、长春路友好时尚购物中心、怡和大厦购物中心、中环路购物中心、西山路佳雨i城友好超市。
    投资建议。2012年,公司计划实现商业主营业务收入较2011年度增长15-35%,成本、费用与2011年度相比增长不超过60%。到2015年公司计划实现主营业务收入达到100亿元(含税、含友好百盛的零售额),其中百货业态销售额达到60亿元,超市连锁、家电连锁两业态销售额合计达到40亿元的战略发展目标。较快的门店扩张速度将使公司主业业绩短期增长承压,但我们看好公司的区域龙头地位、西部地区巨大的消费释放潜力。引入优秀战略投资者后,公司的管理水平和治理结构有望进一步优化,公司的业绩释放动力也将更加充分。预计公司剔出地产业务后2012年和2013年EPS分别为0.47元和0.6元,地产业务的合理价值在0.26元/股,我们给予“增持”评级。
    风险提示。1)新疆地区商业零售竞争程度超预期;2)公司引进优势品牌商品的进展状况低于预期;3)商业地产资源价格持续上升带来的公司扩张风险;4)房地产业务收入确认时间变化带来的整体业绩波动;5)新扩张项目带来的业绩压力。