新疆网讯(记者吴杨 唐红梅摄影报道）从七月以来，位于青年路上的紫薇花园小区里,有些树木和草坪已经开始发黄干枯。这样的日子，自从小区物业——乌鲁木齐市隆盛物业管理有限公司宣告要撤离的那天起，已经持续了一段时间。
和紫薇花园具有相同经历的，还有位于三建家属院内的世纪星小区。
由于为小区提供物业服务的新疆弗瑞德物业管理有限公司已经撤离，小区里的小水塘已开始发臭，生活垃圾被随意丢在路边，散发出阵阵恶臭。
事实上，据市房产管理局物业监管处统计，目前乌市具备物业管理资质的企业有539家，但实际经营的，却只500家左右。有一些物业公司，已退出这行。仅从去年至今，全市就已有20多个小区的物业公司，做出和隆盛物业与弗瑞德物业一样的决定，相继弃管“出走”。
责任不清
“造成现在的状况，无非是业主与物业之间的‘脓包’被挑破了。”世纪星小区业主、维权小组的负责人田兆娥坦言。她认为，挑破“脓包”的这根针，就是成立于2011年8月8日的“居民维权小组”。
事实上，这个由世纪星小区唯一的高层住宅——10号、11号楼业主自发组织的维权小组，其成立的初衷，并不是想给物业公司“找茬”，而是想解决从2006年以来，高层376户业主迟迟拿不上房产证的问题。
田兆娥介绍，成立维权小组后，大家了解到，两栋高层迟迟办不了房产证的原因，主要是因为消防验收不合格：基础消防设施严重缺失，即便是现存的，也都无法正常使用。“丢了公共消防设施，说明物业没‘看好门’，公共设备不能正常使用，说明物业没‘管好家’。既然开发商已经管不了了，办不下来房产证，物业公司也有责任。”
在维权小组的努力下，开发商将三间门面房“抵偿”给业主。但正是这一做法，进一步激化了物业同业主之间的矛盾。
弗瑞德物业办主任别月兰介绍，公司在接手这两栋高层时，就发现里面的消防设施存在问题。但早在2004年，开发商便将这三间门面房赠给物业公司，一方面，是弥补物业无用房的缺陷，另一方面，可以看作是对“基础设施不完备的补偿”。对物业公司而言，这三间门面房是弥补经营亏损的重要来源。如果交给业主，无疑是断了物业的“补给”。为此，物业公司将房产开发商诉至法院，却以败诉告终。
“本来靠三间门面房贴补经营上入不敷出的局面，现在维权小组号召大家都不交费，我们只有退出了，否则干一天就赔一天。”别月兰说。
事实上，因房产开发商与物业企业之间的责任不清，也是引发物业纠纷的一个重要原因。一些小区在开发建设时即存在问题，水热电气不畅通、庭院设施不完善、建筑质量差、屋面漏雨、墙体长毛、下水不通等情况层出不穷，导致业主将怨气转移到物业企业，并以此为由拒交物业费，导致双方矛盾日益激化。
各有“委屈”
如果说维权小组的设立是业主同物业之间矛盾的激化与升级，那么促成这个“脓包”长成的，其实是一些寻常事。
李波的父母住在世纪星小区1号楼顶楼。2003年屋顶开始渗水，李波的父亲找到物业，要求动用公共维修基金重新做防水。可直到今年老人家去世，屋顶的防水仍旧没人管。“这样的物业公司怎么能让业主拥护？”李波愤愤不平。
而让所有业主最难以接受的，是从2011年6月份开始，小区不论是高层还是多层业主，都需统一按照每立方3.77元的价格交纳水费。
“光哭穷，可这多收的钱究竟用到哪里去了？”3号楼业主王金兰老人提起水费，就一肚子的气，“他们（物业）就知道收钱，37℃的高温天气竟然擅自停水，你说气不气人”。
一位不愿透露姓名的老业主介绍，自己曾经人介绍，在弗瑞德物业干过一个月的保安。“物业对小区的管理实在有些不够人性化。”老人坦言，此前小区里的照明路灯只在每天晚上10点至12点之间点亮。给一些下夜班的住户造成了极大不便，为此自己曾多次向物业要求，延长路灯的照明时间。后来，才被延长到凌晨两点。
“想从节省公共用电来省钱，不如先做好服务，然后让大家主动交费来得实在。”老人说。
对于业主的不满，弗瑞德物业办主任别月兰表示：“很委屈”，“业主不交费，我们不能自己贴钱去服务吧。”她说，从2011年至物业停止对小区服务，业主光水费就欠了8万多元，另外，仅10号、11号两栋高层业主，从2007年至今，就欠了37万多元的物业费。
就如同先有“蛋”还是先有“鸡”的争论一样，“先提供服务再交钱”，还是“先交钱再提供服务”的争论，在物业纠纷中最为常见。乌市房产管理局原物业监管处处长王玉良表示，不少业主和物业之间矛盾的产生，很大程度上，与双方互不让步有关。而监管部门通常会要求物业方在先做好服务的前提下，再同业主协商交费问题。但遗憾的是，不少物业公司并不懂得“以退为进”的道理。
账目与质疑
作为紫薇花园的管家——乌鲁木齐市隆盛物业管理有限公司以一则“公告”，回答了自己“出走”的原因。
2002年，隆盛物业接管紫薇花园，如今，它用一纸公告，交代自己的“艰难处境”。公告旁附了小区2012年物业管理收支的情况表，涉及物业费、停车费、有偿服务等收入，以及人员经费、物业办公、公共设施维修、卫生、绿化、设备检修等支出。今年上半年，小区应收物业费为8.77万元，已收回5.2万元，欠收3.57万元。
对此，小区2号楼一位不愿透露姓名的女业主表示：她从2003年开始入住该小区，物业费一直保持在每平米0.45元，三四年前上调至每平米0.5元，近期又调至0.60元。
“对于涨物业费我们没有意见，但是关键服务要跟上。”该业主表示，小区竟然有无人处理的干枯树木和草坪，“紫薇花园”怎么能配得上“花园”二字。
而对物业所公布的账目，该楼另外一名男业主则称无法信服，“十年来，物业就公布过这一次账目，难道以前也是亏损的吗？”何况停车费、物业费具体用在了何处，物业也没有说清楚。
乌市房产管理局原物业监管处处长王玉良介绍，现行的物业收费标准，是2004年制定的，如今八年时间过去了，物价飞涨，致使不少物业企业“举步维艰”。但“光喊穷而不拿出事实，恐怕难以服人”。事实上，不少小区并未对物业收支账目进行公开，越是紧捂，越是让人质疑。而这也是产生纠纷的主要原因。
价格杠杆
断了“补给”，弗瑞德选择出走，入不敷出，隆盛物业不辞而别。事实上，在涨价还是弃管问题上苦苦挣扎过的，还不仅仅是这两家物业公司。
“哪怕能有一点微利，物业公司轻易不会撤离。”乌鲁木齐新粮物业管理有限公司副总经理张长龙说。
据张长龙介绍，目前乌鲁木齐现行的每平米分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元的四个物业收费标准。该公司于2005年底受开发商委托，对百乐苑小区实施物业管理服务，至今一直按照每平米0.3元的标准收取物业费。但由于近几年物价涨幅较大，人工成本费用等不断增加，致使物业公司入不敷出，亏损严重。
今年初，经过多方协调，百乐苑小区做出上调物业费、停车费的决定，并将结果进行公示：小区多层物业费从每月0.3元/平米统一调整至每月0.45元/平米，停车费从每月64元调整至100元。可即便上调了物业费用，物业公司仍旧处于亏损状态，所以才打算撤离小区。
不仅是中小物业，作为为90多个小区和大厦、12万住户或业主提供服务的广汇物业，也称在“亏本经营”。
据广汇所属小区广源小区物业公司项目经理马祥介绍，目前该小区共1997户业主，小区业主房屋总面积约17.5万平方米，按目前每月每平米0.44元的物业费计算，如果业主百分之百缴纳物业费，可收回92.4万元的物业费，如果加上每年停车费的收入40万元，该小区物业的理想收入为132.4万元。
马祥说，该小区目前有70名员工，包括保洁、保安、维修人员、客服人员和管理层，如果按照每名员工平均每年3万元的工资计算，一年的员工工资就要210万元，也就是说，即便顺利获得了理想的物业收入，却根本不足以支付员工工资。更不要说额外的一些费用，比如每年植树种草、维修破损路面、路灯、健身器材、购买铁锹、扫帚等消耗品的投入，加之有些属公共维修基金维修而无法申请维修基金的投入，该小区每年的成本达285万元。
王玉良给记者列举了几个数字：2004年，小区保安的月工资平均是800元，保洁员是400至500元，如今，这两个岗位的月工资已分别涨到1800元和1200元以上。对于新疆现有的酬金制和物业收费体制来说，物业费要不要涨，该不该涨，能不能涨，已经是一个迫在眉睫必须要正面解决的问题。
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