物业回归市场路有多长？

新疆网讯（记者马少宾 吴杨报道）因为人工工资上涨带来的成本上升，让乌鲁木齐不少物业公司不堪重负，以至于使整个物业行业面临生存的困境。如何走出困境？不仅成了各物业公司亟待破解的难题，也成为物业监管等相关部门需要面对的棘手问题。

此问题不解决，还将影响到“十二五”乌鲁木齐将改造的950个无物业管理小区。

在物价普遍上涨的背景下，物业费调整能否成为破解乌鲁木齐物业困局的一剂良药？涨了物业费，物业服务能否“水涨船高”，得到提升？缓解物业矛盾，如何从制度层面破题？虽然引入专业化物业服务是市场的必然选择，但如何让专业的物业公司充分发挥其市场价值，恐怕还需要一段时间。

弃管脱困

虽然已经从市房产局物业监管处处长的位置上离开，但王玉良还在为眼下乌鲁木齐物业行业面临的困境忧心。

据不完全统计，从2010年底至2011年，乌鲁木齐已经有20多个小区被物业公司弃管了。王玉良说，因为怕其他物业公司效仿，物业监管部门没有对外公布。对一些已经提出弃管申请的物业公司，都尽量劝回，鼓励其继续维持服务。但却无法保证今后仍会有物业公司做出“撤离”举动。

记者从市物业管理协会了解到，从1993年乌鲁木齐成立第一家物业公司——幸福花园小区物业管理公司以来至今，物业管理之路已经走过了20个年头，具备物业管理资质的企业有539家，但实际经营的，却只有500家左右。一些物业公司，已退出了这一行。

目前，物业监管部门能做的就是劝物业公司承担起其应承担的社会责任，但这只能是缓兵之计，没有哪个物业公司在赔本的情况下，还愿意坚持下去。大一些的物业公司还好说，好歹在走正常的退出程序，一些小的物业公司连证照都不要就“闪人”了，就算处罚都找不到主体。

而乌鲁木齐物业行业困境需要彻底解决，不仅仅是调整物业费收费标准，还要从各方面对这一行业进行完善，包括对物业服务标准的进一步细化、对监管的加强等多个方面，多管齐下。

 “把这次困境当做物业行业调整的一次机遇，要解决好物业行业发展的问题。”王玉良表示，其实归根结底还是要物业回归市场。

涨价难行

目前，各物业企业均认为，还在沿用的2004年制定的物业费收费标准是目前物业回归市场的一大阻碍。作为行业收费标准，至少应该和物业行业的发展是同步的，而不是如此严重滞后。

可是该怎么调整，这就不光是迎合物业公司的需求，既要与时俱进，还要不能太过超前，给市民造成压力。这就需要相关部门从物业行业发展、物价水平，市民的生活压力等诸多方面考虑，从而找到一个平衡点，一个接受点，这是关键。

7月初，乌鲁木齐油运司附近一大型小区的物业费涨价引发了小区上千户业主的不满，最终涨价一事不了了之。该类“涨价未遂”事件，让物业公司在涨价一事上变得更谨慎。

因为诉求的不同，物业公司追求利润最大化与小区业主追求物业服务“质美价廉”难免有矛盾。如何避免，就在于双方都要换位思考，站在对方的角度考虑。这样再棘手的问题，也会容易很多。

王玉良指出，物业提供的服务也是一种商品，也是有成本的，业主需要认识到这一点，商品不可能低于成本价卖给顾客，同理，物业也不可能亏损服务。

如此说来，质、价相符，是最理想的状态，也就意味着物业公司和业主之间的和谐共处。而物美价廉只是业主的一厢情愿。

市物业管理协会一位副会长举了个例子，2004年乌鲁木齐一份普通拌面6元，如今已经涨到了最低12元，当年一名保洁员的工资不到500元，现在已经涨到1500元左右。根据当年的核定成本出台的收费标准，很显然已经脱节了。

所以，尽管业内涨价声喊成一片，但政府和相关部门在调整物业费收费标准上显得小心而谨慎。从5月发布乌鲁木齐将出台物业收费新标准至今，所涉及到的市发改委物价局等相关部门一直在低调地进行前期的调研工作。

 “不能简单地调整标准就了事，调价只是解决当前物业困境，引导物业行业健康发展的一个手段，不是最终目的。”王玉良说，发改委将在广泛调研的基础上，科学合理地核定全市住宅的综合物业服务定价成本，并结合实际对物业服务收费标准进行调整，每年向社会公布。

服务定价

当然，除了收费标准，应当受到市场调整并遵循市场规律的，还有物业公司的服务质量。

今年出台的《普通住宅物业服务等级标准》，规范了物业公司的收费行为和服务标准，其中包括最低服务、一般服务、最高服务，让小区业主对物业收费标准一目了然。

比如，当前一些物业公司用收取占道停车费以弥补物业收费低的亏空的作法，将得到纠正，物业监管部门不会再对这一合理但不合法的作法持默许态度，而是会严格按照《物权法》的规定，小区公共部分的收益包括占道停车费、广告收益等归业主所有。

此外，对于物业公司单方面提高物业费、占道停车费等行为，会依法予以查处。各物业公司必须征得业主委员会同意，并签订《物业服务合同》才能执行相应的服务收费标准。

据了解，目前乌鲁木齐物业监管部门正在制定物业企业服务标准，新标准在对物业公司的服务标准方面，会进一步完善和细化，比如公共部位的楼梯间多长时间需要打扫一次等，小区业主有权利监督服务是否到位，服务不到位的，可以投诉。

但是，也需要小区业主能转变观念，从“看过程”转变到“看结果”，比如楼梯间，不管是多长时间打扫一次，只要保证清洁就可以，新标准在清洁程度上有了明确的要求。再比如，要求草坪一个月割一次，如果干旱没长，有必要割吗？如果雨水多，生长快，是不是需要一个月割两次？新的标准对草的高度做了要求，这既利于操作也利于监督。

此外，小区业主也应该主动参与小区的管理，晚上路灯不亮可以提，白天亮路灯也应该提醒。“物业公司撂摊走了，受影响的还是业主。”王玉良表示，大家都应该关心小区的事情，提倡大家都来参与小区管理。

而记者了解到，目前内地一些城市将物业服务实行的收费包干制改为薪酬制，提供怎样的服务，就收取怎样的费用。但这需要解决由谁来保管收取小区业主的钱，怎么才能让小区业主放心的问题。

新的尝试

其实，在实行薪酬制方面，水磨沟区南湖南路街道办克东路北社区对9个无物业管理小区的改造，就是一种大胆尝试。

“社区管钱、指导，业委会管理，全体业主监督。”该社区副主任赵俊良说，根据小区实际需要确定收费标准、聘用保洁、保安等人员提供物业服务，不产生利润，从而让全体业主受益。

除了社区的作用，很显然，小区业委会也承担起了一定的责任。这无疑给乌鲁木齐“十二五”期间要改造的950个无物业管理小区提供了一个范例。

据了解，目前针对乌鲁木齐无物业管理小区，基本上采取以下三种方式：一些规模较大、设施较完备的新小区，鼓励专业化物业服务组织进驻。对于一些规模较小、“招不来”“管家”的小区，则鼓励采取“自管”方式。只有那些规模实在太小、设施老化陈旧严重的小区，才会考虑交由社区代管。

经济技术开发区（头屯河区）规划房产局专门负责处理物业问题的工作人员崔学东表示，政府接管这些无物业管理小区，是为了先把各种关系理顺，各种矛盾平息，各种问题解决好，给专业化的物业服务管理或业主自管打造一个良好的基础和氛围。

“把有限的资金用在最需要的地方。”崔学东说，但绝不是以后将一直如此。说白了，就是由政府“扶”着这些小区，逐渐走上市场化道路。

自治区社会科学院社会学所副研究员吐尔文江指出，无论是已有物业管理的小区，物业公司同业主之间产生的尖锐矛盾，还是无物业管理小区中，政府“出手”改善环境的解决方式，寻求市场化、专业化的物业服务才是最终解决问题的关键。

但要使物业真正实现市场化的良性运行，就必须成立相对成熟的业委会。这就需要各级政府物业管理部门以及街道、社区等机构，能够向“帮扶”无物业管理老旧小区一样，帮助建立业委会，并找到一种更适合小区的物业管理方式。

调整了物业服务收费标准，其实也只是暂时为物业回归市场扫除了一个障碍，物业要真正回归市场，不仅需要收费标准跟得上社会发展的需要，还要包括物业服务质量、服务标准等与时俱进，跟上市场化的需要，让市场通过无形的指挥棒引导物业行业健康发展。