随着住宅用地七十年使用权限的缩减，我们的房子到底是增值了，还是贬值了？
据财经国家周刊报道 我的一位朋友欲在北京市区买一套公寓，签合同时发现，这套不太新的房子，已折失不少年的土地使用权。“按理说，它应该更便宜才对。”我的朋友心生不解，“可价格不降反升！”
此番心理落差与当下的土地制度相关。1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有”，终结了中国长达两千多年的官有与民有并存的混和土地所有制。1988年，宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了不同用途土地使用权出让的最高年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
这样，中国的购房者买到的是两样东西，一是国有土地上的房屋所有权，二是附生于国有土地的土地使用权。它们均是可以转让的财产权，但其价值随着时间的推移而缩减——前者因建筑材料的老化而折旧，这是自然规律；后者因出让年限的到来而归零，这是制度使然。
问题并没有到此结束，因为物业税可能开征的消息传来，在上述计价规则下，物业税的税基——不动产的市值该如何计算？
收缴物业税的理由是，不动产的价值积淀着政府的公共服务投入，公共服务越充足，不动产的价值就越高，不动产所有者理应为此付费。所以，以市值为税基、按固定税率缴纳物业税，是不动产所有者购买公共服务、分享其外溢价值的公平方式。
但是，从欧美舶来的这套理论，如何与中国的土地制度对接？必须理解，真正积淀着公共服务价值的，不是日益老化的房子，也不是有限期的土地使用权，而是永久性的土地产权。在中国内地城市，永久性土地产权的所有者是国家，我们却很难让国家向自己缴税——实无这个必要，人类也没有这个经验。
“溥天之下，莫非王土”见于《诗经》，它所反映的西周土地国有制，经过春秋战国时期的废井田、开阡陌、民得买卖，寿终正寝。土地的私有伴随着土地的税收。据史家考证，为城郭设立的不动产税——城郭之赋，确立当在五代时期，至宋代，它成为国家财税制度的基本内容之一。彼时，已从传统的田赋中独立出来的城郭之赋，按照房产坐落地段的冲要、闲慢、出赁时所得房租钱多少等因素，确定不同等级计征宅税，与物业税按市值计征的原理相似。
宋亡元兴之后，城郭之赋未见记载。及至民国，北洋政府内务部总长兼京都市政公所首任督办朱启钤，徒叹京师内外城私产“仅有间架之数而无地亩之数，故关于土地之登记估价纳税等等皆无从举办”。情况在1940年代发生变化，国民政府在土地测量、土地登记的基础上，照估定地价按年征收地价税。新中国成立后，政府对城市不动产重新登记，发放房地产所有证，1951年开征城市房地产税，按房地产的区位条件、交易价格等，确定标准房价、标准地价、标准房地价，每年定期按固定税率征收。
1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后，统一的城市不动产税不复存在——城市房地产税仅适用于外商投资企业，并于2009年停止征收；1986年开征的房产税，征收范围不包括个人所有非营业用的房产；1988年开征的城镇土地使用税，是在土地保有环节征收的唯一税种，但税负偏低。
取而代之的是有偿有限期的土地使用制度。在其框架之下，政府对公共服务投入的回收，只能通过土地出让环节一次性完成，“土地财政”弊病迭出。2007年物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，暗示住宅的土地使用权不再是有限期的产权，似为物业税的开征清除了技术障碍。但是，何为“自动续期”，并无明确解释。
对阶段性土地产权的回避，使中国房地产市场的计价规则，除了制度性折旧的正规则，还多出一个投资增值的潜规则。现在，谁都在拿潜规则说事，就连国家统计局也称购房属于投资行为，故不将房价纳入消费物价指数（CPI）范围。但中国的购房者买到的是一个日益折旧的产品，怎能被视为投资呢？
我的那位朋友，就被这正规则与潜规则搅得心烦意乱。他终还是按“市值”付了款，向潜规则低了头——这不是一个由正规则统治的市场，至少在当下。
也许，再过二三十年，随着土地使用年限的逼近，正规则就要显灵了。“管它的呢，以后再说吧，”和大多数购房者一样，我的朋友把这只“皮球”踢给了不可预知的未来。
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