地铁，是城市交通与经济发展的大动脉，它承载乘客，为购物中心、办公楼、酒店及住宅输送大量人流，是人们跨空间购物消费及工作生活的重要方式之一。
戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华指出，近年来，投入地铁建设的城市陆续增多，目前已有33个城市处于地铁建设或规划建设中。然 而，地铁建设成本巨大，且资金投入密集，成本回收期长，地方政府除财政拨款外，更需要依靠地方融资平台解决，因此，解决资金瓶颈成为了政府地铁建设的首要 问题。为此，政府采取一系列措施弥补地铁运营亏损的现状，目前，北京、深圳、杭州等城市借鉴香港“以地养铁”的发展模式，通过地铁周边地块开发物业与商业 补贴亏损并取得一定进展，二、三线城市也希望通过此种方式加快地铁开发，为缓解亏损创造更多机会。
据戴德梁行中国策略研究部数据显示， 目前，上海拥有约646.1万平方米甲级写字楼总存量和总长度达567千米的14条地铁线，分别位于中心城区或郊区，直接与地铁系统想通的甲级写字楼数量 相当之多。戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie表示，在一线城市，商业地产与地铁轨交的融合已屡见不鲜，1995年4月，上海轨交1号线通车时，瑞安广场便已与地铁直接相通，而二线城市由 于地铁交通基础设施发展较晚，商业地产与地铁轨交的融合则是一个新现象。以南京为例，第一个直接与地铁相通的甲级写字楼是金鹰国际商城，该项目率先在 2005年9月地铁1号线完工时与之相通。如今，南京拥有约128.9万甲级写字楼总存量及总长度达137千米的4条地铁线，南京也有了其他几个与地铁系 统相连的甲级写字楼项目。
同时，Shaun Brodie指出，对任何写字楼项目而言，与地铁轨交直接相连的项目都将对商业十分有益。首先，地铁与商业的连通提高了区位的效率;其次，对于办公人员以 及访客而言(考虑到通勤时间及各种天气状况下的通行方便程度)，便利的交通同样对办公楼项目吸引与保持租客的能力至关重要。最后，从办公楼租户的角度来 看，将办公地点设于地铁站附近也大有益处，这样的地理位置大大扩展了其城市范围内的影响力，从而扩大了员工人数以及顾客群。
轨交商业互惠互利 “以地养铁”提升商业附加值
香港地铁以上盖物业开发补贴地铁运营的模式，成为世界上少数几个能够在公益性的交通项目上实现盈利的典型之一。1910年左右，香港地铁沿地铁线路站点 分布的综合购物中心占其总量60%以上，日客流量达200万人次以上。经过资深合理定位和设计，商业氛围逐渐浓厚，搭乘地铁的人越来越多，通过地铁刺激购 物的消费者也愈发增多，地下轨交与地表商业均实现繁荣，形成了“以地养铁、以铁促地、商地共赢”的局面。
戴德梁行高级助理董事、华东区 商业地产服务部主管范红娟表示，地铁对商业的影响可从空间、时间两个维度来衡量，空间上，地铁实现了不同商圈、居民区客流的疏通和引导，商业地产的发展要 靠商圈的形成和商业氛围的养成，而地铁强大的载客能力扩大了商业项目的影响作用范围，形成购物客群和消费能力的再分配。时间上，地铁客流高峰在于一早一 晚，随着都市生活方式的提升和改变，地铁对晚间消费和假日消费的促进非常明显，可以说，商业使更多的人乘坐地铁出行，而地铁也分享到了商业项目的附加值。
与香港相比，国内地铁商业的发展还在初级阶段，其中一线城市北京、上海、广州已有一定基础。如上海人民广场商圈的来福士广场，作为1、2、8号线的上盖 物业，日均进站人数高达13万人次以上，周边商业、办公楼等充足，拥有大量办公、旅游和购物人群，此项目有效地将过境人流转换为消费人流，继而形成有自己 商业特色和年轻动感的主题氛围。
戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华分析认为，由于内地近年来大量开发新城带来的整体房地产 供应量加大，同时地铁沿线的新城建设也越来越多，使得地铁配套物业在开发过程中面临较大的市场去化压力，导致地铁配套物业开发价值大打折扣，加上开发商在 销售住宅和商业配套设施打造方面存在和地铁开通的时间差等问题，导致很多远郊地铁物业出现房子销售完毕但人口导入济后，对后来开出的商业造成招商难空置率 高等后期恶性的状况，失去了补贴地铁建设资金的作用，也一定程度上制约了地铁融资。而相对成熟区域，地铁线路所经之处多是已售出的土地，造成政府投资地铁 却无地开发，房产商因囤地升值反而获利的现象。
同时“以地养铁”还存在政策法规上的一些问题，如多头管理的问题，国土资源部管土地，交通委管运输运营，建设部管项目，规划委管规划，对于城市土地联合开发，按国土资源部的做法，交通用地不能用作商业开发。
精准定位布局发展 开发商跨越轨交投资
通过地铁上盖物业刺激区域经济发展，成为目前一二线城市地铁建设的重要步伐。戴德梁行高级助理董事、华东区商业地产服务部主管范红娟表示，目前，一线城 市地铁商业项目主要的问题就是定位规划不合理，对于地铁客流本身的特点考虑不充分，项目雷同，需要更多思考项目周边区域商业环境，作出体现个性化特征的商 业定位。另外是动线设计问题，地铁早期设计如出入口设计、人流通道设计均未考虑商业未来的发展，建筑设计上应设法消除顾客在地下空间的压迫感和拥挤感，层 高不要过低，通道足够宽阔等。
同时，范红娟针对现如今地铁商业存在的问题提出策略性思考。特色化经营，必须考虑客流的快速性和流动性。 动线设计流畅，可以自然将人流引入商业项目。另外在业态布局上也可以大做文章，引进大卖场、家电卖场、影院等主力店，对庞大客流形成吸引。商业区地铁上盖 项目主要吸引的是中青年、大学生及上班族;住宅区地铁商业则需要配套引进家庭体验、互动、休闲娱乐业态。市场推广方面也可以动一些脑筋，例如地铁乘客购物 时可以刷公交卡获得一定的优惠等措施，都可以逐步探讨实施。
值得一提的是，近年来随着政府工程形成多元化的投资主体格局，开发商逐渐可以进入轨道交通投资领域，并且投资面愈发广泛。从之前开发商可以代建地铁出入口、人行通道及两侧商铺，到现在甚至可以直接投资轨道交通设施，并取得周边土地开发权。
近日，绿地集团启动最新的“轨道工程+区域功能”的整体开发模式，将周边土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，发 挥绿地作为开发商的优势，打造涵盖住宅、商业、办公、酒店、酒店式公寓等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。地铁与商业更多的互动格局，在未 来的发展中将不断被探索。地下轨交和商业是相互促进、相互补充、共荣共生的，上海轨道交通商业还有很大的发展空间。随着未来城市能级的不断扩大，城镇化的 不断推进，地下交通的规划和地铁商业的定位将越来越重要。可谓是“地铁，得商业者得天下;商业，得地铁者得未来”。
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